Bail commercial : le 3-6-9, le bail dérogatoire et la check-list avant de signer

1. Trois contrats à ne pas confondre

Le statut des baux commerciaux s'applique si vous exploitez dans le local un fonds (une clientèle propre, une activité effective) et êtes immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou, pour un artisan, au registre national des entreprises. Sans immatriculation, pas de renouvellement. Une profession libérale signe en principe un bail professionnel, mais peut adopter ce statut si le contrat le prévoit.

2. Le bail 3-6-9 : neuf ans, avec des sorties

Neuf ans au moins, une sortie tous les trois ans. Vous pouvez partir sans motif à chaque échéance triennale ; le propriétaire ne le peut que dans des cas limités, comme la reconstruction de l'immeuble. Envoyez votre congé par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice, au moins six mois avant la fin de la période. Le bail ne peut supprimer cette faculté que pour un bail de plus de neuf ans, un local construit pour une seule utilisation, des bureaux ou certains locaux de stockage. Retraite demandée ou pension d'invalidité : vous pouvez partir sans attendre l'échéance, avec six mois de préavis (entrepreneur individuel, associé unique d'EURL, gérant majoritaire de SARL depuis deux ans).

À neuf ans, rien ne s'arrête seul : sans congé ni demande, le bail se prolonge tacitement. Demandez le renouvellement dans les six mois qui précèdent son terme ou pendant la prolongation, par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice. Le propriétaire a trois mois pour refuser en motivant ; s'il se tait, il accepte le principe du renouvellement, pour neuf nouvelles années. S'il refuse, il vous doit en principe une indemnité d'éviction égale au préjudice (valeur du fonds, déménagement, réinstallation), sauf exceptions légales ; pour la contester ou la réclamer, le tribunal doit être saisi dans les deux ans. N'attendez pas : si la prolongation tacite porte le bail au-delà de douze ans, le loyer de renouvellement n'est plus plafonné.

3. Bail dérogatoire et occupation précaire

Le bail dérogatoire sert à tester une activité ou à ouvrir une boutique éphémère : on ne se marie pas toujours au premier rendez-vous. Il exige un écrit signé à l'entrée dans les lieux, une volonté claire d'écarter le statut et une durée totale de trois ans au plus, baux successifs compris ; ensuite, plus de bail dérogatoire pour le même fonds dans les mêmes locaux. L'état des lieux reste obligatoire. C'est une période ferme : partir avant le terme ne dispense pas des loyers, sauf clause de résiliation anticipée. Négociez-la avant de signer.

À l'échéance, il prend fin sans congé. Si vous restez et que le propriétaire vous laisse en place plus d'un mois, un bail soumis au statut des baux commerciaux s'applique. Même effet si, après les trois ans, vous signez avec lui un nouveau bail pour le même local (sauf location saisonnière).

Attention au mot « précaire ». Le « bail précaire » du langage courant est le plus souvent le bail dérogatoire (article L. 145-5). La convention d'occupation précaire (article L. 145-5-1), encore moins protectrice, suppose une circonstance particulière indépendante de la seule volonté des parties : proposée pour une boutique ordinaire, elle doit vous alerter.

4. Loyer, charges, dépôt de garantie

Le loyer de départ est libre et se négocie. Ensuite, deux mécanismes.

• La révision triennale, au moins trois ans après l'entrée, demandée par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice, montant à l'appui. Elle est plafonnée à la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres. Sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant fait varier à elle seule la valeur locative de plus de 10 % ; même alors, la hausse ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer payé l'année précédente.
• La clause d'indexation, souvent annuelle. Si elle fait varier le loyer de plus d'un quart par rapport au dernier prix fixé, une révision peut être demandée. Pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 28 mai 2026, une clause « tunnel » peut encadrer la variation annuelle de l'ILC dans les mêmes proportions, à la hausse comme à la baisse.

Nouveau en 2026, pour un local de commerce de détail ou de gros ou de services commerciaux ou artisanaux (pas des bureaux ni des entrepôts) : vous pouvez exiger de payer chaque mois, même en cours de bail, si vous n'avez pas d'arriérés non contestés ; et, pour un bail signé ou renouvelé depuis le 28 mai 2026, le dépôt de garantie et toutes les garanties demandées ne peuvent dépasser un trimestre de loyer, et ne portent pas intérêt. Quel que soit le local, le dépôt est rendu dans les trois mois de la remise des clés, déduction faite des sommes dues justifiées (autres garanties : six mois) ; bail en cours au 26 mai 2026 : si les clés sont rendues après le 26 août 2026.

Les charges doivent figurer dans un inventaire précis et limitatif, avec leur répartition ; sans lui, le propriétaire ne peut pas vous en facturer. Il vous adresse chaque année un état récapitulatif, au plus tard le 30 septembre de l'année suivante, et tous les trois ans l'état des travaux prévus et réalisés. « Toutes charges et travaux à la charge du preneur » n'est pas un inventaire : c'est un chèque en blanc.

L'état des lieux se fait à l'entrée et à la sortie, ensemble ou par un tiers mandaté par les deux ; à défaut, par un commissaire de justice, à frais partagés. Photos datées et relevés de compteurs. Enfin, la clause résolutoire ne joue qu'un mois après un commandement resté sans suite. Pour obtenir du juge des délais en cas d'impayés, il faut depuis le 28 mai 2026 pouvoir régler la dette et avoir repris le loyer courant en entier avant la première audience : commandement reçu, réagissez aussitôt.

5. Droit au bail, pas-de-porte, vente du local

Le droit au bail est votre droit d'occuper le local sous le statut ; il fait partie de votre fonds. Reprendre un local occupé, c'est racheter ce droit et prendre la place du sortant, clauses comprises. Le propriétaire ne peut pas interdire la cession au repreneur du fonds, mais peut la soumettre à son accord, et peut interdire la cession du droit au bail seul. La sous-location est interdite sauf accord.

Le pas-de-porte est un droit d'entrée versé au propriétaire. Facultatif, il n'est pas remboursé : c'est un ticket d'entrée, pas une consigne de bouteille. Supplément de loyer ou indemnité : le bail doit le dire, et la fiscalité en dépend (voyez votre expert-comptable).

Si le propriétaire vend, il doit d'abord vous proposer le local, prix et conditions à l'appui (lettre recommandée avec avis de réception ou remise contre récépissé). Vous avez un mois pour accepter, puis deux mois pour signer (quatre avec un prêt). Exceptions, notamment : bureaux, entrepôts, vente de l'immeuble entier ou au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du propriétaire.

6. La check-list avant de signer

Sources. Code de commerce, articles L. 145-1 à L. 145-46-1 et R. 145-20 à R. 145-38, code monétaire et financier, article L. 112-2 (à jour au 1er octobre 2026, loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 comprise), lus sur codes.droit.org le 14 octobre 2026 · Entreprendre Service Public : fiches bail dérogatoire (vérifiée le 9 juin 2026), résiliation et loyer (28 mai 2026), charges (29 mai 2026), renouvellement (10 octobre 2025), contrat, cession et indemnité d'éviction, et actualité du 29 mai 2026 sur la loi de simplification, consultées le 14 octobre 2026. Avertissement. Exemple fictif. Ce guide ne constitue pas un conseil juridique et ne remplace pas la relecture de votre bail par un professionnel. Version. Document établi le 14 octobre 2026 par Réseau Actif.