Créer une SCI quand on est entrepreneur : étapes, coût, IR ou IS

1. Une SCI : au moins deux associés, des immeubles, des statuts

Une société naît d'un contrat : deux personnes ou plus mettent en commun des biens « en vue de partager le bénéfice » et s'engagent à contribuer aux pertes (article 1832 du code civil). Est civile toute société que la loi ne classe pas ailleurs (article 1845).

La SCI est la société civile qui achète ou fait construire des immeubles, puis les gère.

• Deux associés minimum, personnes physiques ou sociétés, deux époux compris. Une SCI à un seul associé, c'est un tandem sans second cycliste : la loi ne l'a pas prévu. Si toutes les parts finissent dans une seule main, tout intéressé peut demander la dissolution un an plus tard (article 1844-5).
• Une activité civile : louer des locaux nus, par exemple. L'achat pour revendre ou la location meublée sont commerciaux ; à titre accessoire seulement.
• Un capital libre, dès 1 €, divisé en parts égales (article 1845-1). Les droits de chacun suivent ses apports (article 1843-2).
• Un ou plusieurs gérants, associés ou non, nommés par les statuts ou par les associés (article 1846).
• Une existence à compter de l'immatriculation seulement (article 1842). Pour détenir des sociétés plutôt que des murs, voyez « Créer une holding : utilité, code APE, quand c'est inutile ».

2. Pour quoi faire : les murs d'un côté, l'entreprise de l'autre

Bpifrance Création relève une nette tendance des conseils à la création : séparer l'immobilier de l'entreprise. La SCI achète le local, votre société le loue. Quatre raisons à cela.

• Protéger les murs. Si la société d'exploitation fait faillite, l'immeuble appartient à la SCI, hors de portée de ses créanciers.
• Vendre plus facilement. Sans immeuble au bilan, l'entreprise coûte moins cher à son repreneur.
• Transmettre sans indivision. L'entreprise va à l'enfant qui la reprend, des parts de SCI aux autres.
• Préparer un revenu. L'emprunt remboursé, les loyers restent : un complément pour la retraite, même après la vente de l'entreprise.

Le bail. La SCI et votre société signent un vrai bail. Si votre société exploite un fonds de commerce ou artisanal, c'est en principe un bail commercial (article L. 145-1 du code de commerce) : voir notre guide « Bail commercial 3-6-9, dérogatoire ou précaire ».

Le loyer de marché. Il doit correspondre à la valeur locative : caractéristiques du local, destination, obligations des parties, commercialité, prix du voisinage (article L. 145-33). Faites-la évaluer par un expert, conseille Bpifrance Création : trop haut, l'excédent est un acte anormal de gestion, réintégré au bénéfice de la société.

3. Créer la SCI en cinq étapes

1. Les statuts. Écrits, ils fixent les apports, la forme, l'objet, la dénomination, le siège, le capital, la durée et le fonctionnement (article 1835). Pour une SCI, Service Public ajoute un objet limité à la gestion immobilière, le nom du gérant et la répartition des parts.

Un apport d'immeuble impose un notaire, et l'enregistrement des statuts au service des impôts dans le mois.

2. Le capital. Apports en argent, en nature (voir « Apport en nature et en industrie : SARL, SAS ») ou en industrie, hors capital. Aucun délai légal pour verser l'argent promis : les statuts le fixent. Le dépôt sur un compte bloqué est facultatif.

3. L'annonce légale paraît dans un support habilité du département du siège ; gardez l'attestation de parution. 4 et 5. Le dossier et la déclaration des bénéficiaires effectifs se déposent sur le guichet unique : voir « Immatriculer son entreprise en ligne, pas à pas » et « Bénéficiaires effectifs : qui déclarer et comment ».

Ceux qui ont agi au nom de la SCI avant son immatriculation sont tenus de ces actes, sans solidarité, jusqu'à ce que la société les reprenne (article 1843). Signer l'achat des murs « pour la SCI » la veille du Kbis, c'est l'acheter un peu pour soi.

4. Ce que coûte la création en 2026

Tarifs des greffes : arrêté du 25 février 2026. Annonces légales : arrêté du 19 novembre 2025. Minimum = 60,38 + 19,33 + 191, annonce comptée hors taxes.

L'apport d'un immeuble s'ajoute : frais de notaire, et droit d'enregistrement selon l'impôt de la SCI. À l'IR, un apport pur et simple est enregistré gratuitement (article 810 du code général des impôts).

À l'IS, il est taxé comme une vente : 5 % selon Service Public (2,20 % de droit, plus des taxes additionnelles), sauf cas d'exonération étroits de l'article 810, à vérifier avec le notaire.

5. IR ou IS : un choix qui engage pour longtemps

Par défaut, la SCI relève de l'impôt sur le revenu (articles 8 et 206 du code général des impôts). Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés, et y bascule d'office si ses activités commerciales dépassent l'accessoire : au-delà de 10 % du chiffre d'affaires hors taxes, selon l'administration.

À l'IR, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. La durée court de l'achat par la SCI, quelle que soit la date d'achat des parts.

À l'IS, les amortissements allègent l'impôt chaque année, mais la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : ils reviennent dans le gain à la revente. L'IS soulage la cigale aujourd'hui et présente la note à la fourmi qui vend.

Faites simuler les deux régimes, revente comprise, par un expert-comptable ; taux et acomptes : « Impôt sur les sociétés : taux, PME et acomptes ».

6. Responsabilité et points de vigilance

• Bien commun apporté ? Conjoint averti, qui peut devenir associé pour moitié (article 1832-2).
• Entrer, sortir. Céder des parts exige l'agrément de tous les associés, sauf clause contraire (article 1861) : voir « Cession de parts sociales : SARL, SCI, modèle ».
• La TVA. Locaux nus : exonérés, sauf option ; locaux aménagés : toujours taxés.
• Des statuts sur mesure. Un modèle téléchargé à minuit ignore votre famille, votre emprunt et votre sortie : faites relire les statuts par un professionnel du droit.

7. Votre check-list de création

Sources. Code civil, articles 1832, 1832-2, 1835, 1842, 1843, 1843-2, 1844-5, 1845, 1845-1, 1846, 1857, 1858 et 1861, version à jour du 29 juillet 2026 (codes.droit.org) ; code de commerce, articles L. 145-1, L. 145-33, L. 223-19, L. 227-10 et L. 241-3, version à jour du 1^er octobre 2026 (codes.droit.org) ; code général des impôts, articles 8, 39 C, 150 U, 150 VC, 200 B, 206, 219, 239, 809 et 810, version à jour du 1^er septembre 2026 (codes.droit.org) ; codes consultés le 23 octobre 2026 · arrêtés du 25 février 2026 (tarifs des greffes) et du 19 novembre 2025 (annonces légales) · Service Public Entreprendre : « Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir », vérifiée le 7 octobre 2025 ; « Quel est le coût des formalités de création d'une société ? », vérifiée le 18 mars 2026 ; « Comment publier une annonce légale ? » (tarifs forfaitaires 2026) et « Publier une annonce légale de constitution de société », vérifiées le 1^er janvier 2026 ; « Création d'une société : rédaction et enregistrement des statuts », vérifiée le 27 février 2026 ; « Constituer et déposer le capital social d'une société », vérifiée le 20 octobre 2025 ; « Fiscalité des dividendes perçus par les associés », vérifiée le 21 février 2026 · Service Public : « Impôt sur le revenu : plus-value immobilière », vérifiée le 15 avril 2026 · Bpifrance Création : « L'intérêt de la SCI (société civile immobilière) quand on crée une entreprise », publiée en janvier 2026 ; pages lues le 23 octobre 2026. Avertissement. Exemple fictif. Ce guide ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal ; les statuts d'une SCI gagnent à être relus par un professionnel du droit. Version. Document établi le 24 octobre 2026 par Réseau Actif.