Location meublée (LMNP, LMP) : statut, micro-BIC ou réel, amortissement, ce qui a changé

1. LMNP ou LMP : le fisc décide à votre place

Pour l'administration, louer un logement meublé n'est pas gérer un patrimoine : c'est une activité commerciale. Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC (article 35 du code général des impôts), et non des revenus fonciers.

Un meublé comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale (Entreprendre Service Public) : un matelas et deux chaises pliantes ne changent pas de catégorie fiscale. Quel loueur êtes-vous ? Vous ne choisissez pas : deux critères tranchent, pour tout le foyer et toutes ses locations meublées.

Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si les deux conditions sont réunies : plus de 23 000 € de recettes annuelles pour le foyer, et des recettes supérieures à ses autres revenus d'activité imposés à l'impôt sur le revenu (article 155, IV).

Ces autres revenus : salaires, bénéfices industriels et commerciaux, agricoles ou non commerciaux, rémunérations de gérant. Une condition manque, et vous êtes loueur non professionnel (LMNP). L'inscription au registre du commerce n'est plus exigée.

Protection sociale : article L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale ; Service Public, fiche F32744.

Avant la première location, déclarez le début d'activité, gratuitement, sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours : le numéro SIRET obtenu figure sur votre déclaration de revenus (Service Public). CFE : voir « CFE : montant, exonérations et auto-entrepreneur ». Taxe de séjour et déclaration en mairie : voyez votre commune.

2. Micro-BIC : les seuils depuis la loi Le Meur

Sous un certain niveau de recettes, le micro-BIC s'applique d'office. Vous déclarez vos loyers bruts, le fisc retire un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges et impose le reste. Aucune charge réelle, aucun amortissement.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a revu ces règles pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025 (BOFiP). Pour les revenus 2025, les seuils étaient de 77 700 € (abattement 50 %) et 15 000 € (30 %). Ceux de 2026 figurent sur le schéma.

Article 50-0 du code général des impôts, seuils actualisés par le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026, sauf celui des meublés non classés, qui n'est pas indexé. Abattement minimal : 305 €. Revenus 2025 : Service Public, fiche F32744.

Le seuil se regarde sur l'année précédente et l'avant-dernière : le micro-BIC reste acquis tant que l'une des deux ne le dépasse pas (article 50-0, 1). Deux années de suite au-dessus, et le régime réel s'impose l'année suivante.

Jusqu'au 31 décembre 2026 (article 35 bis), sont exonérées les pièces de votre résidence principale louées à un locataire qui y vit, à loyer raisonnable (159 € par m² et par an hors Île-de-France en 2026, selon Service Public), et les chambres d'hôtes chez vous jusqu'à 760 € par an. La suite dépend de la prochaine loi de finances.

Au micro-BIC, l'option pour le versement libératoire reste ouverte, sous conditions (BOFiP) : voir « Le versement libératoire de l'impôt sur le revenu : faut-il le choisir en micro-entreprise ? ».

3. Le régime réel : charges, amortissement et limites

Au réel, vous déduisez vos vraies charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, entretien (Entreprendre Service Public). Et l'amortissement : chaque année, une fraction du prix du logement et des meubles devient une charge.

C'est la seule charge qui ne fait sortir aucun euro de votre compte. Un cadeau du législateur, en apparence : la partie 4 montre qu'il a gardé le ticket de caisse.

Amortir : les quatre règles à connaître

• Le terrain ne s'amortit pas. À vous de séparer, sous votre responsabilité, la valeur du terrain de celle du bâti ; l'acte de vente devrait la porter (BOFiP).
• La durée suit l'usage. Entreprendre Service Public cite 5 à 10 ans pour le mobilier et les améliorations, et 2 % par an pour un logement dont la durée d'usage est estimée à 50 ans.
• L'amortissement a un plafond. Il ne peut pas dépasser les loyers diminués des autres charges (article 39 C, II, 2) : il ramène le résultat à zéro, jamais en dessous.
• Le surplus attend son tour. L'amortissement comptabilisé mais non déduit se reporte sur les exercices suivants, sans délai fixé par le texte (article 39 C, II, 3).

Le réel a un prix : une comptabilité, un bilan (BOFiP), une déclaration n° 2031 (Service Public), donc souvent un comptable. Voir « Liasse fiscale : c'est quoi, qui la dépose et quand » et « Amortissement comptable : linéaire, dégressif, durées ».

Quand opter ? Pour vos loyers de 2027, au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus 2026, au printemps 2027 ; à la création, dans le délai de la déclaration de la première année. L'option vaut un an et se reconduit tacitement (article 50-0, 4).

4. À la revente, les amortissements reviennent

Le LMNP qui revend relève des plus-values des particuliers : prix de vente moins prix d'acquisition, puis abattement pour durée de détention, avec exonération d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans (Service Public).

La loi de finances pour 2025 a changé le calcul : le prix d'acquisition est désormais minoré des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C (article 150 VB, III). Selon Service Public, la règle vise les ventes réalisées depuis le 15 février 2025. Prix d'achat plus bas, plus-value plus haute.

Sont écartés les logements situés dans certaines résidences pour étudiants, jeunes en formation ou plus de 65 ans, dans les établissements et résidences agréés pour personnes âgées ou handicapées, et en soins de longue durée (article 150 VB, III).

5. Micro-BIC ou réel : trois cas chiffrés

Calculs simplifiés : barème de l'article 200 B et abattement de 6 % par an de la 6e à la 10e année (Service Public), sans frais d'acquisition, travaux ni prélèvements sociaux.

Le micro-BIC convient quand charges et amortissements restent sous l'abattement : logement remboursé, peu de frais, besoin de simplicité. Le réel devient intéressant dès qu'ils le dépassent : emprunt en cours, achat récent, travaux, ou meublé non classé limité à 30 %. Dans les deux cas, pensez à la sortie.

6. Votre fiche de comparaison

Sources. Code général des impôts, articles 35, 35 bis, 39 C, 50-0 (rédaction du décret n° 2026-562 du 29 juin 2026), 150 VB et 155 (rédaction de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026), 151 septies, 156 et 200 B, version à jour du 1er septembre 2026 ; code de la sécurité sociale, article L. 611-1, version à jour du 22 octobre 2026 : consultés sur codes.droit.org le 23 octobre 2026 · BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 « Location meublée, régime fiscal », version du 19 août 2026, lu le 23 octobre 2026 · Service Public (DILA) : « Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée » (F32744) et « Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière » (F10864), vérifiées le 15 avril 2026 · Entreprendre Service Public : « Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) » (F32805), vérifiée le 21 février 2026 ; pages lues le 23 octobre 2026. Le site impots.gouv.fr était en maintenance le 23 octobre 2026 et n'a pas pu être consulté. Avertissement. Exemples fictifs et simplifiés. Ce guide ne constitue pas un conseil fiscal. Seuils, abattements et règles de plus-value changent souvent : vérifiez ceux de l'année de vos loyers ou de votre vente. Version. Document établi le 24 octobre 2026 par Réseau Actif.