Calcul du loyer au prorata : formule, exemples, tableau
Publié le · par Réseau Actif · sources officielles citées
Calculer un loyer au prorata à l'entrée ou à la sortie d'un local : la formule, jours réels, base 30 ou base 365, février et années bissextiles, charges, dépôt de garantie, TVA, révision, autres sommes et arrondis, avec un calculateur papier.
Télécharger (PDF) Version à remplir (DOCX)Un loyer au prorata se calcule ainsi : loyer de la période × jours occupés ÷ jours de la période, le jour de remise des clés et celui de leur restitution étant comptés. Aucun article du code de commerce ne fixe la méthode : c'est le bail, ou l'accord des parties, qui choisit entre les jours réels du mois, une base de 30 jours ou une base annuelle de 365 jours (366 en année bissextile). Pour un loyer de 900 € et une entrée le 12 mars, cela donne 580,65 €, 600,00 € ou 591,78 €. Février fait le plus diverger les méthodes. Le code civil tient les loyers pour des fruits civils acquis jour par jour (article 586, écrit pour l'usufruit), un argument pour les jours réels si le bail est muet. Les prov
- La formule et trois méthodes comparées, chiffres à l'appui
- Février, années bissextiles, entrée le 12, sortie le 20
- Charges, taxe foncière, dépôt de garantie et TVA
- Calculateur, jours par mois et clause type, en Word
Le document en ligne
Le même texte que le PDF, à lire ici. Les modèles se remplissent plus facilement dans la version à télécharger.
1. La formule : le montant, multiplié par les jours occupés, divisé par les jours de la période
Le prorata, ou prorata temporis (« à proportion du temps »), consiste à ne payer que la part d'une somme qui correspond au temps réellement couru. Pour un loyer, le calcul tient en une ligne :
Loyer dû = loyer de la période × jours occupés ÷ jours de la période
La « période », c'est celle du terme prévu par le bail : un mois, un trimestre, parfois l'année. Les jours occupés se comptent en général du jour de la remise des clés au dernier jour de la période, ces deux jours inclus.
Reste une question, et c'est elle qui fait varier le résultat : que met-on au dénominateur ? Les jours réels du mois, un mois forfaitaire de 30 jours, ou une année de 365 jours ? Aucun article du code de commerce ne le dit. Le chapitre sur les baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants) règle la durée, la révision, les charges, le dépôt de garantie. Il ne donne aucune formule de prorata. C'est donc le bail, et à défaut l'accord des parties, qui décide.
2. Jours réels, base 30 ou base 365 : trois méthodes, trois montants
Océane, architecte d'intérieur à Saint-Raphaël, loue un bureau 900 € par mois hors charges, payable le 1er. Elle reçoit les clés le 12 mars 2027. Mars compte 31 jours : du 12 au 31 inclus, elle occupe le bureau 20 jours.
| Méthode | Calcul | Loyer de mars |
|---|---|---|
| Jours réels du mois | 900 × 20 ÷ 31 | 580,65 € |
| Base 30, jours réels comptés | 900 × 20 ÷ 30 | 600,00 € |
| Base 30, mois arrêté au 30 | 900 × 19 ÷ 30 | 570,00 € |
| Base annuelle de 365 jours | 900 × 12 × 20 ÷ 365 | 591,78 € |
Jusqu'à 30 € d'écart sur un même mois, selon la méthode. Pas une fortune, mais exactement le genre de somme dont on discute plus longtemps qu'elle ne le mérite.
Les jours réels du mois collent au calendrier : un mois complet vaut toujours un loyer complet, et chaque jour vaut un trente et unième, un trentième, un vingt-neuvième ou un vingt-huitième du loyer. C'est aussi la plus facile à expliquer à l'autre partie.
La base 30 traite chaque mois comme s'il avait 30 jours. Elle simplifie le calcul de tête, mais elle oblige à choisir comment compter le 31, et elle donne des résultats étranges en février (§ 3). Si votre bail la prévoit, appliquez-la telle qu'elle est écrite.
La base annuelle divise le loyer de l'année par 365 (366 en année bissextile) : chaque jour vaut exactement la même chose toute l'année. C'est la plus régulière sur une longue période, ou pour un loyer payé au trimestre ou à l'année. Mais elle ne se mélange pas avec un loyer mensuel : un mois complet de février y vaudrait 828,49 €, un mois de mars 917,26 €, et plus jamais 900 €.
Le texte qui dit le plus clairement comment un loyer se répartit dans le temps est vieux de plus de deux siècles, et il ne parle pas des baux commerciaux. Le code civil range les loyers parmi les « fruits civils » (article 584). Et l'article 586 pose que les fruits civils « sont réputés s'acquérir jour par jour », la règle s'appliquant « aux loyers des maisons et autres fruits civils ».
Ce texte règle le partage entre un usufruitier et le propriétaire, pas la relation entre un bailleur et son locataire. Il ne vous impose donc aucune méthode. Mais il donne une idée de ce que le code tient pour juste : un loyer se gagne jour après jour. Si le bail est muet et que la discussion s'envenime, c'est un argument pour le jour réel plutôt que pour un mois forfaitaire.
3. En février, la base 30 fait mentir les calculs
Février est le mois où les trois méthodes divergent le plus. Il a 28 jours, ou 29 les années bissextiles, comme 2028.
| Entrée le 12 février, loyer de 900 € | Jours | Loyer dû |
|---|---|---|
| 2027, jours réels | 17 ÷ 28 | 546,43 € |
| 2027, base 30, jours réels comptés | 17 ÷ 30 | 510,00 € |
| 2027, base annuelle | 900 × 12 × 17 ÷ 365 | 503,01 € |
| 2028, jours réels | 18 ÷ 29 | 558,62 € |
| 2028, base annuelle de 366 jours | 900 × 12 × 18 ÷ 366 | 531,15 € |
Avec la base 30 en février, un locataire qui entre le 1er ne paie que 28 trentièmes du loyer s'il compte ses jours réels, soit 840 € au lieu de 900 €, alors qu'il occupe le mois entier. Et s'il « complète » le mois jusqu'au 30, il paie des jours qui n'existent pas. Février reste le seul mois où l'on peut payer le 30 sans y avoir dormi une seule nuit.
Retenez la parade : la base 30 n'a de sens que si le bail précise comment elle s'applique aux mois de 28, 29 et 31 jours. Sinon, les jours réels évitent la discussion.
4. Entrée le 12, sortie le 20 : comptez les deux jours extrêmes
À l'entrée, le jour de la remise des clés compte : ce jour-là, vous disposez du local. Du 12 au 31 mars, cela fait 20 jours, et non 19. Le calcul simple : jours du mois − jour d'entrée + 1.
À la sortie, le loyer court jusqu'à la restitution des clés. Océane rend les clés le 20 avril : avril compte 30 jours, elle doit 20 jours, soit 900 × 20 ÷ 30 = 600,00 €. Dans un mois de 30 jours, jours réels et base 30 donnent le même résultat. La base annuelle, elle, donne 591,78 €.
Écrivez la date et l'heure de remise des clés dans l'état des lieux, que le code de commerce impose à l'entrée et à la sortie (article L. 145-40-1). C'est lui qui fera foi si l'on se dispute ensuite sur un jour.
Le terme payé d'avance. Si le loyer se paie au trimestre, au début de celui-ci, la sortie en cours de trimestre crée un trop-perçu à rembourser. Le calcul se fait alors sur les jours du trimestre (90, 91 ou 92 selon les mois) ou sur la base annuelle.
Bon à savoir : depuis la loi du 26 mai 2026, le locataire d'un local de commerce de détail ou de gros, ou de services commerciaux ou artisanaux, peut exiger de payer au mois, s'il n'a pas d'arriéré non contesté. Le changement joue à l'échéance suivante (code de commerce, article L. 145-32-1). Un mois payé d'avance, c'est un trop-perçu plus petit à rembourser.
Octave loue un dépôt à Brignoles à un plombier, 3 600 € hors taxes par trimestre, payables d'avance. Il a opté pour la TVA (voir § 6). Le plombier a payé le trimestre d'avril à juin, soit 91 jours, et rend les clés le 20 mai : il a occupé le dépôt 50 jours.
Loyer dû : 3 600 × 50 ÷ 91 = 1 978,02 € HT. Trop-perçu : 3 600 − 1 978,02 = 1 621,98 € HT, plus 324,40 € de TVA, soit 1 946,38 € à rendre, sauf si le bail en dispose autrement ou si d'autres sommes restent dues.
Ce remboursement dépend de ce que prévoit le bail : certains baux stipulent que le terme commencé reste dû en entier. Relisez la clause avant de faire vos comptes.
5. Charges et taxe foncière se proratisent aussi, le dépôt de garantie non
Les provisions sur charges suivent le loyer : même nombre de jours, même dénominateur. Pour Océane, 120 € de provision par mois donnent en mars 120 × 20 ÷ 31 = 77,42 €. Une provision n'est qu'une avance. Le bailleur régularise ensuite les comptes dans l'état récapitulatif annuel, à envoyer au plus tard le 30 septembre de l'année suivante, ou dans les trois mois de la reddition des charges en copropriété (code de commerce, article R. 145-36).
Lors de cette régularisation, les charges réelles de l'année sont réparties au prorata du temps d'occupation : un locataire entré le 12 mars ne paie pas le chauffage de janvier.
La taxe foncière est établie pour l'année entière, d'après la situation au 1er janvier, au nom du propriétaire (code général des impôts, articles 1400 et 1415). Le bail peut la mettre à la charge du locataire (code de commerce, article R. 145-35). L'année d'entrée ou de sortie, c'est alors une affaire de convention : à défaut de précision, la répartition au prorata des jours d'occupation est la solution la plus défendable. Écrivez-la dans le bail ou dans l'acte de sortie.
Le dépôt de garantie ne se proratise pas : ce n'est pas un loyer, c'est une garantie. Il est rendu dans un délai raisonnable, trois mois au plus à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et dûment justifiées (code de commerce, article L. 145-40). Ce délai, issu de la loi du 26 mai 2026, vaut pour les clés rendues après le 26 août 2026, baux en cours compris. Les autres garanties (caution bancaire, par exemple) sont levées dans les six mois. Le dernier loyer au prorata, s'il n'est pas payé, fait partie de ces sommes. Ne comptez pas sur le dépôt pour « payer le dernier mois » sans l'accord écrit du bailleur.
La même loi plafonne le dépôt et toutes les garanties à un trimestre de loyer, sans intérêt pour le locataire, pour un local de commerce de détail ou de gros, ou de services commerciaux ou artisanaux. Le plafond vaut pour les baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation de la loi, le 26 mai 2026 (même article). Le reste des nouvelles règles est détaillé dans notre guide Bail commercial : 3-6-9, dérogatoire, précaire.
6. Avec TVA : proratisez le hors taxes, puis appliquez le taux
La location de locaux nus est en principe exonérée de TVA (code général des impôts, article 261 D). Le bailleur peut toutefois opter pour la TVA, si les locaux servent à l'activité d'un locataire assujetti, ou d'un non-assujetti lorsque le bail mentionne l'option (article 260, 2°). Le loyer est alors soumis au taux normal de 20 % (article 278).
Le bon ordre : calculez le loyer hors taxes au prorata, arrondissez-le au centime, puis calculez la TVA sur ce montant. C'est ainsi que se construit une facture : la TVA s'applique à la base hors taxes. Si vous êtes bailleur et facturez le loyer, notre guide Calcul de la TVA : du HT au TTC détaille les formules.
7. Une révision en cours de mois coupe le mois en deux
La révision triennale d'un bail commercial prend effet « à compter de la date de la demande en révision » (code de commerce, article L. 145-38), pas au début du mois suivant. Si la demande est datée du 17 octobre, le mois se calcule en deux morceaux.
Exemple fictif : loyer de 900 € porté à 930 €, demande du 17 octobre. Du 1er au 16 : 900 × 16 ÷ 31 = 464,52 €. Du 17 au 31 : 930 × 15 ÷ 31 = 450,00 €. Loyer d'octobre : 914,52 €. Une clause d'indexation, elle, joue à la date que fixe le bail.
8. Abonnements, assurance, CFE, salaire : chaque somme a sa règle
Le même raisonnement sert pour toute somme qui couvre une période. Mais la méthode n'est pas toujours libre.
| Somme | Ce qui fixe le prorata |
|---|---|
| Abonnements (logiciel, téléphone, location de matériel) | Les conditions générales du contrat. Beaucoup facturent le mois entamé en entier ; d'autres proratisent au jour. Lisez-les avant de résilier, pas après. |
| Assurance professionnelle | En cas de cessation définitive d'activité, le contrat lié à l'ancienne situation peut être résilié dans les trois mois. L'assureur rembourse alors la part de prime de la période pendant laquelle le risque n'a pas couru (code des assurances, article L. 113-16). La résiliation à tout moment après un an, avec remboursement du solde, ne vise que les contrats souscrits en dehors de l'activité professionnelle (article L. 113-15-2). |
| CFE l'année de création | Pas de prorata : la cotisation foncière des entreprises n'est pas due pour l'année de la création d'un établissement (code général des impôts, article 1478, II). Voir notre guide CFE : cotisation foncière des entreprises. |
| CFE l'année de cessation | Elle est due pour l'année entière par qui exerce au 1er janvier. Celui qui cesse toute activité dans un établissement n'est pas redevable « pour les mois restant à courir », sauf cession ou transfert de l'activité (article 1478, I). Le texte compte en mois, pas en jours : le mois de la cessation reste dû en entier. Le dégrèvement n'est pas automatique : il se demande par réclamation, au plus tard le 31 décembre de l'année suivante (impots.gouv.fr). |
| Salaire d'un mois incomplet | Il relève du droit du travail et de règles propres (embauche ou départ en cours de mois, absence). Voir notre guide Salaire brut, net et coût employeur, et votre convention collective. |
9. Arrondissez une seule fois, à la fin, au centime
Gardez toutes les décimales pendant le calcul et n'arrondissez qu'au résultat, au centime le plus proche. Arrondir en route, par exemple le loyer d'un jour à 29,03 € puis multiplier par 20, fait dériver le total : 580,60 € au lieu de 580,65 €.
Avec la TVA, deux chemins peuvent différer d'un centime. Pour Octave, le hors taxes arrondi (1 621,98 €) plus la TVA calculée dessus (324,40 €) donnent 1 946,38 €. Le même calcul fait directement sur le toutes taxes comprises (4 320 × 41 ÷ 91) donne 1 946,37 €. Sur une facture, partez du hors taxes : c'est lui que la TVA vient compléter. Et appliquez la même méthode d'un mois sur l'autre.
La méthode de prorata, le sort du terme commencé, la répartition des charges et de la taxe foncière : tout cela se négocie et s'écrit dans le bail. Si le vôtre est muet, mettez-vous d'accord par écrit, au plus tard dans l'état des lieux de sortie ou dans un courrier signé des deux parties. Le calculateur ci-dessous vous donne une clause type à proposer.
10. Le calculateur papier
Trois lignes à remplir, le tableau des jours par mois, et une clause à insérer dans un bail ou un avenant. Le tout se télécharge en Word.
Calcul du loyer au prorata
Méthode prévue par le bail : [jours réels / base 30 / base 365 ou 366 / rien de prévu] · Période du terme : [mois / trimestre / année]
1. Montant de la période complète (A) : loyer HT [… €] · provision sur charges [… €]
2. Jours occupés (J) : du [date de remise des clés ou début de période] au [date de fin ou de restitution des clés], deux jours inclus = [… jours] · Jours de la période (P) : [28, 29, 30, 31 ; 90 à 92 pour un trimestre ; 365 ou 366 pour une année]
3. Montant dû = A × J ÷ P : loyer [… €] · charges [… €] · TVA à 20 % sur le loyer HT arrondi, si option [… €] · total [… €]
Base annuelle : remplacez A par le loyer de l'année et P par 365 (366 en année bissextile : 2028, 2032).
Jours par mois
Janvier 31 · février 28, ou 29 en année bissextile (2028, 2032) · mars 31 · avril 30 · mai 31 · juin 30
Juillet 31 · août 31 · septembre 30 · octobre 31 · novembre 30 · décembre 31
Trimestres : janvier à mars 90 jours (91 en année bissextile), avril à juin 91, juillet à septembre 92, octobre à décembre 92. Jours occupés à l'entrée : jours du mois − jour d'entrée + 1. À la sortie : jour de restitution des clés.
Clause type à proposer dans le bail ou un avenant
« Pour toute période de paiement incomplète, notamment à l'entrée dans les lieux et à leur restitution, le loyer et les provisions sur charges sont dus au prorata du nombre de jours d'occupation, jour de remise et jour de restitution des clés inclus, rapporté au nombre de jours réels de la période considérée. Les sommes payées d'avance pour une période non courue sont remboursées au preneur dans le délai de [… jours]. La taxe foncière mise à la charge du preneur est répartie, l'année de l'entrée et celle de la sortie, au prorata du nombre de jours d'occupation dans l'année civile. Les montants sont arrondis au centime le plus proche, une seule fois, sur le résultat. »
Trouver le bon local, négocier le loyer, comprendre une régularisation de charges : ces questions se règlent souvent mieux à plusieurs. Entre entrepreneurs, on partage ses adresses, ses expériences de bailleurs et ses contacts de professionnels de confiance.
Réseau Actif, association loi 1901 à but non lucratif du Pays de Fayence, réunit des entrepreneurs de tous les secteurs pour s'entraider : rompre l'isolement, partager son expérience, apprendre des autres. Ses guides sont gratuits et ouverts à tous, adhérents ou non.
Pour nous rencontrer : reseauactif.fr
Sources. Code civil, articles 584, 586, 1709 et 1728, version à jour du 29 juillet 2026 · code de commerce, articles L. 145-32-1, L. 145-38, L. 145-40 (loi n° 2026-403 du 26 mai 2026), L. 145-40-1, L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-36, version à jour du 1er octobre 2026 · code général des impôts, articles 260, 261 D, 278, 1400, 1415 et 1478, version à jour du 1er septembre 2026 · code des assurances, articles L. 113-15-2 et L. 113-16, version à jour du 20 août 2026 ; tous lus sur codes.droit.org le 16 octobre 2026 · Service Public Entreprendre : « Cotisation foncière des entreprises (CFE) », vérifiée le 2 avril 2026, lue le 16 octobre 2026 · impots.gouv.fr : « L'année de cessation, suis-je redevable de la totalité de la CFE ? », lue le 16 octobre 2026. Les méthodes de prorata (jours réels, base 30, base annuelle) sont des conventions de calcul : aucun de ces textes ne les impose pour un bail commercial. Avertissement. Ce guide ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les exemples sont fictifs. La méthode applicable est celle que prévoit votre bail ou votre contrat. Réseau Actif n'est pas un service de l'administration. Version. Document établi le 16 octobre 2026 par Réseau Actif.
Ce guide est gratuit, et il le restera
Réseau Actif le met à la disposition de tous, sans rien demander en échange. L'association vit des cotisations de ses membres et des dons. Si vous le pouvez, aidez-la à continuer : un don libre, ou une adhésion pour participer à sa vie et voter en assemblée. Nos rencontres sont ouvertes à tous, adhérents ou non.
Faire un donAdhérerVoir les rencontres
Réseau Actif est une association loi 1901 à but non lucratif. Les dons ne donnent pas lieu à un reçu fiscal.
Les prochains guides, dans votre boîte
La lettre de Réseau Actif : les nouveaux guides pratiques et l'agenda des rencontres. Une adresse suffit.
Vous confirmez d'abord par un clic dans le message reçu. Votre adresse sert uniquement à cette lettre ; vous partez quand vous voulez.